Seu imóvel comercial (loja, escritório, antena) tem aluguel defasado? Neste caso, a legislação garante a revisão do Contrato de Aluguel ao valor de mercado.

A revisão do valor do aluguel não é apenas uma negociação, mas um mecanismo legal para reequilibrar contratos de locação de longo prazo.

O Fundamento Legal: A Ação Revisional de Aluguel

A Lei de Locação (Lei nº 8.245/91) é a principal norma que rege a locação de imóveis urbanos. Seu Artigo 19 é claro:

Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.

Isso significa que, a cada três anos, qualquer uma das partes pode solicitar o ajuste do aluguel. O objetivo é evitar o enriquecimento ilícito de uma parte em detrimento da outra.

Principais Fatores para a Defasagem do Contrato de Aluguel

Em locações comerciais, a defasagem costuma ocorrer por:

Reajustes Contratuais Insuficientes: A correção anual por índices como o IGP-M ou IPCA nem sempre reflete a valorização real do ponto comercial ou da região.

Longos Períodos Contratuais: Contratos de 5, 10 ou mais anos, quando não revistos, transformam rapidamente o valor inicial em algo irrisório diante da realidade econômica atual.

Grandes alterações no imóvel ou uso (benfeitorias, tecnologia mais lucrativa em telecomunicações) justificam a revisão do aluguel.

Locações de Antenas de Celular

Outrossim, as locações de infraestrutura de telecomunicações (torres e antenas de celular) são um exemplo clássico de locação não residencial onde a revisão judicial é frequentemente necessária.

Nesses casos, a defasagem é ainda mais evidente, e a Ação Revisional se baseia em argumentos técnicos e econômicos robustos:

Tecnologia 5G e Fibra Óptica: A mudança do objeto de locação representa um salto de capacidade de serviço e, consequentemente, de faturamento da empresa. O valor do aluguel deve refletir essa melhoria.

Valor Estratégico: O valor do aluguel deve ser definido pela localização estratégica, pela cobertura oferecida e pela renda gerada pela torre ou antenas, e não apenas pelo custo de construção ou pelo metro quadrado do telhado.

A Perícia: Em uma Ação Revisional, a prova mais importante é a perícia judicial. O perito deve utilizar metodologias de avaliação que considerem a rentabilidade e o uso exclusivo do ponto comercial estratégico.

Como iniciar uma revisão de contrato de aluguel

A busca pela revisão deve sempre começar pela notificação extrajudicial. Caso não haja acordo, a via judicial é o caminho.

Ter em mãos o contrato de locação, informações sobre a defasagem no valor do aluguel e concordância dos condôminos (em se tratando de condomínio), são itens essenciais para a propositura dessa ação judicial, além de contratar um advogado(a) de sua confiança.

1. Reúna a Documentação: Tenha em mãos o contrato original e todos os comprovantes de reajustes e pagamentos.
2. Busque a Orientação Legal: Um advogado(a) poderá analisar o contrato, estimar o valor de mercado (com base em laudos comparativos e jurisprudência) e definir a melhor estratégia: negociação ou ação judicial.
3. Prepare a Ação: Se a negociação falhar, a Ação Revisional de Aluguel é o instrumento legal para garantir que seu imóvel seja remunerado de forma justa, conforme o valor real que ele representa para o mercado.

Conclusões

Diante de tudo isso, é importante lembrar que, se o contrato de locação estiver por prazo indeterminado e não for possível um acordo justo, a legislação permite ao locador mover uma Ação de Despejo por Denúncia Vazia para reaver o imóvel.

Nesse sentido, a escolha entre a revisão do valor e o despejo é uma decisão estratégica que deve ser tomada com base na análise técnica do contrato e do mercado.

Entretanto, a vantagem da Ação Revisional não se limita ao resultado final. Desde o início do processo, o juiz pode determinar a aplicação de um Aluguel Provisório.

Assim, esse valor provisório visa mitigar a defasagem enquanto a perícia é realizada, permitindo que o locador receba até 80% do valor de aluguel solicitado na petição inicial.

Contudo, isso só decorre, desde que haja elementos de prova que indiquem, de forma verossímil, que o valor pago atualmente está, de fato, muito abaixo do mercado.

Entretanto, trata-se de uma medida crucial para reequilibrar as finanças do locador antes mesmo do término da ação judicial.

Por fim, se você precisa fazer a revisão do contrato de aluguel, contrate um advogado(a) e não deixe de buscar os seus direitos, afinal, o direito não socorre aqueles que dormem.